Une Société Civile Immobilière (SCI) à l'Impôt sur les Sociétés (IS) est une forme de société ayant pour objet social la gestion de patrimoine immobilier et optant pour l'imposition de ses bénéfices à l'IS plutôt qu'à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Voici les points essentiels à connaître sur la SCI à l'IS :
Régime Fiscal
Choix du régime fiscal
- Par défaut, une SCI est transparente fiscalement et est soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Cependant, une SCI peut opter pour l'IS, et cette option est irrévocable ().
Conséquences de l'option pour l'IS
- Les bénéfices de la SCI sont imposés directement au niveau de la société au taux de l'IS.
- La SCI doit se conformer à toutes les obligations fiscales des entreprises soumises à l'IS : tenue d'une comptabilité d'engagement, dépôt de bilans et comptes de résultats annuels, etc.
Obligations Comptables et Déclaratives
Tenue de la comptabilité
- La SCI doit tenir une comptabilité conforme au plan comptable général, avec comptabilisation des engagements ().
Déclarations fiscales
- La SCI à l'IS doit souscrire les déclarations fiscales obligatoires pour une société soumise à l'IS, notamment la déclaration n° 2065 et ses annexes ().
Localisation du lieu d'imposition
- Le principal lieu d'imposition d'une SCI à l'IS est généralement le lieu où est situé le principal établissement de la société, soit en pratique souvent le siège social de la SCI, mentionné dans ses statuts ().
Sort des Bénéfices
Réinvestissement ou distribution
- Les bénéfices générés par la SCI peuvent être soit réinvestis dans la société, soit distribués aux associés sous forme de dividendes.
Imposition des dividendes
- Si des dividendes sont distribués aux associés, ceux-ci seront soumis à une double imposition : au niveau de la société (sur le bénéfice générant les dividendes) et au niveau personnel pour les associés (sous forme de prélèvements sociaux et d'impôt sur le revenu après application d'un abattement de 40%).
Conséquences de l'Option pour l'IS sur la Cession des Parts
- La vente de parts de SCI à l'IS est considérée comme une cession de valeurs mobilières et est susceptible de générer soit une plus-value (ou une moins-value) mobilière, qui sera imposée en conséquence.
Avantages et Inconvénients
Avantages
- Possibilité de déduire les charges financières et les amortissements, ce qui peut abaisser l'assiette de l'impôt.
- Taux potentiellement plus bas que le barème progressif de l'IR pour les tranches d'imposition élevées.
Inconvénients
- Impossibilité de revenir au régime de l'IR après avoir opté pour l'IS.
- La fiscalité en cas de cession d'immeubles est souvent moins avantageuse que pour les SCI imposées à l'IR en raison des règles des plus-values des sociétés de personnes.
- Double imposition des bénéfices distribués sous forme de dividendes.
En pratique, la décision d'opter pour une SCI à l'IS doit prendre en compte à la fois les objectifs patrimoniaux des associés et les conséquences fiscales à long terme. Il est crucial d'analyser en détail les flux financiers, la stratégie d'investissement et les prévisions de distribution avant de faire un tel choix.