Sommaire

1. Introduction
2. Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?
3. Pourquoi Créer une SCI ?
   • Avantages Fiscaux
   • Gestion et Transmission du Patrimoine
4. Les Conditions à Remplir pour Créer une SCI
   • Nombre d’Associés
   • Âge des Associés
   • Lien entre les Associés
5. Les Étapes de Création d’une SCI
   • Étape 1 : Rédaction des Statuts
   • Étape 2 : Dépôt du Capital Social
   • Étape 3 : Publication de l’Annonce Légale
   • Étape 4 : Immatriculation de la SCI
6. La Fiscalité d’une SCI
   • SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR)
   • SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)
   • Fiscalité des Plus-Values
7. Comparaison entre SCI et Indivision
8. Les Coûts de Création d’une SCI
9. FAQ
10. Conclusion
11. Proposition de Service de Nexco

Introduction

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une démarche courante pour ceux qui souhaitent gérer et transmettre un patrimoine immobilier de manière optimisée. Cette structure juridique offre une grande flexibilité, une gestion facilitée et des avantages fiscaux intéressants, notamment en matière de succession. Ce guide exhaustif vous accompagne pas à pas dans la création de votre SCI, en détaillant ses avantages, les démarches à suivre, et les aspects fiscaux à considérer.

Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique formée d'au moins deux associés, ayant pour objet la gestion et la détention de biens immobiliers. Contrairement à l'indivision, la SCI permet de séparer le patrimoine personnel des associés de celui de la société, offrant ainsi une meilleure organisation et une gestion plus souple des biens détenus.

Caractéristiques Principales de la SCI

• Personnalité Morale : La SCI est une personne morale distincte de ses associés, ce qui permet une gestion collective des biens immobiliers.
• Parts Sociales : Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport, qu'il soit en numéraire ou en nature.
• Statuts : Les règles de fonctionnement de la SCI sont définies par ses statuts, qui précisent notamment les modalités de prise de décision, les pouvoirs du gérant, et les conditions de cession des parts.

Pourquoi Créer une SCI ?

Avantages Fiscaux

La SCI offre une flexibilité fiscale permettant de choisir entre deux régimes d’imposition :

• Impôt sur le Revenu (IR) : Les bénéfices sont directement imposés entre les mains des associés selon leur quote-part.
• Impôt sur les Sociétés (IS) : La SCI elle-même est imposée, ce qui peut permettre de bénéficier de taux d’imposition plus avantageux et d’amortissements comptables.

Gestion et Transmission du Patrimoine

• Gestion Facilitée : La SCI permet une gestion centralisée des biens immobiliers, simplifiant les décisions d’achat, de vente ou de rénovation.
• Transmission Optimisée : Les parts sociales peuvent être transmises plus facilement que les biens immobiliers en direct, avec des avantages fiscaux significatifs lors des donations et successions.

Les Conditions à Remplir pour Créer une SCI

Nombre d’Associés

Pour constituer une SCI, il faut obligatoirement au moins deux associés. Il n'y a pas de nombre maximum d'associés. Ceux-ci peuvent être des personnes physiques ou morales.

Âge des Associés

Il n'existe pas de limite d'âge pour devenir associé d'une SCI. Les mineurs peuvent également être associés, sous réserve de l'autorisation de leurs représentants légaux.

Lien entre les Associés

Il n'est pas obligatoire que les associés aient un lien de parenté ou d’amitié. Une SCI peut être créée entre amis, en couple, ou entre membres d’une même famille, facilitant ainsi la gestion collective des biens immobiliers.

Les Étapes de Création d’une SCI

Étape 1 : Rédaction des Statuts

La rédaction des statuts est la première étape cruciale dans la création d'une SCI. Ce document définit les règles de fonctionnement de la société.

Mentions Obligatoires dans les Statuts :

• Dénomination Sociale : Nom de la SCI.
• Objet Social : Activités exercées (gestion, acquisition, location de biens immobiliers).
• Siège Social : Adresse officielle de la SCI.
• Capital Social : Montant total des apports.
• Durée de la Société : Maximum de 99 ans.
• Apports des Associés : En numéraire ou en nature.
• Nomination du Gérant : Personne responsable de la gestion quotidienne.

Étape 2 : Dépôt du Capital Social

Les associés doivent déposer le capital social sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI. Le capital social peut être constitué d’apports en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers).

Points à Noter :

• Montant Minimum : 1 € symbolique.
• Attestation de Dépôt : Requise pour l’immatriculation de la SCI.

Étape 3 : Publication de l’Annonce Légale

La publication d’une annonce légale dans un journal habilité est une formalité obligatoire pour officialiser la création de la SCI.

Mentions Obligatoires dans l’Annonce Légale :

• Nom de la SCI
• Forme Juridique : Société Civile Immobilière (SCI)
• Adresse du Siège Social
• Nom du Gérant
• Date de Début d’Activité

Étape 4 : Immatriculation de la SCI

L’immatriculation se fait en déposant un dossier complet au Greffe du Tribunal de Commerce ou via une plateforme en ligne.

Documents Nécessaires :

• Statuts Signés
• Attestation de Dépôt des Fonds
• Attestation de Publication de l’Annonce Légale
• Formulaire Cerfa M0 Rempli
• Justificatif d’Identité du Gérant
• Déclaration des Bénéficiaires Effectifs

Délai de Création : Environ 7 à 15 jours une fois le dossier complet.

La Fiscalité d’une SCI

SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR)

• Imposition Directe : Les bénéfices sont imposés entre les mains des associés selon leur quote-part.
• Abattement : Possibilité d’abattement forfaitaire de 30% (régime micro-foncier) ou déduction des frais réels (intérêts d’emprunt, travaux).

SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

• Imposition de la SCI : La société est imposée sur ses bénéfices au taux de 15% jusqu’à 42 500 € et 25% au-delà.
• Dividendes : Imposés au niveau des associés uniquement lors de leur distribution.
• Amortissement : Possibilité d’amortir le bien immobilier, réduisant ainsi le bénéfice imposable.

Fiscalité des Plus-Values

• SCI à l’IR : Plus-values imposées à 19% avec abattement pour durée de détention à partir de 6 ans, exonération après 22 ans.
• SCI à l’IS : Plus-values imposées à 25% sans abattement, plus prélèvements sociaux de 17,2%.

Comparaison entre SCI et Indivision

Indivision

• Facilité de Création : Moins de formalités qu’une SCI.
• Gestion : Moins structurée, décisions prises à l’unanimité.
• Fiscalité : Chaque indivisaire est imposé individuellement sur sa quote-part de revenus.
• Patrimoine Personnel : Pas de séparation entre le patrimoine personnel et les biens détenus.

SCI

• Gestion Structurée : Statuts définissent clairement les règles de fonctionnement.
• Fiscalité Flexible : Choix entre IR et IS.
• Transmission Facilitée : Parts sociales plus faciles à transmettre que les biens immobiliers.
• Responsabilité : Responsabilité indéfinie mais non solidaire des associés.

Les Coûts de Création d’une SCI

Les coûts varient en fonction des démarches choisies (autonome, professionnel, plateforme en ligne).

Bon à savoir : Les frais peuvent être remboursés par la SCI sous certaines conditions, notamment si les dépenses sont liées au début de l’activité et engagées dans les 6 mois précédant l’immatriculation.

FAQ

Que veut dire SCI ?

SCI signifie Société Civile Immobilière, une structure juridique permettant de gérer et de détenir des biens immobiliers à plusieurs.

Pourquoi créer une SCI ?

Pour faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, bénéficier d’avantages fiscaux et organiser la détention collective de biens.

Qui peut créer une SCI ?

Toute personne physique ou morale, en couple, en famille ou entre amis, à condition d’être au moins deux associés.

Quand créer une SCI ?

Lorsqu’on souhaite gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, optimiser la transmission ou bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Quel est le coût de création d’une SCI ?

Entre 300 € et 3 000 €, selon les démarches choisies (autonome, professionnel, plateforme en ligne).

L’apport en nature d’un immeuble peut-il intervenir dès la création d’une SCI ?

Oui, mais un commissaire aux apports est requis si l’apport en nature dépasse 30 000 € ou représente plus de la moitié du capital social.

Est-ce qu’un associé peut occuper le bien d’une SCI ?

Oui, un associé peut utiliser le bien, mais les conditions doivent être précisées dans les statuts pour éviter les conflits.

Conclusion

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une solution judicieuse pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier de manière optimisée. Grâce à sa flexibilité, ses avantages fiscaux et sa structure organisée, la SCI répond aux besoins des investisseurs souhaitant mutualiser leurs ressources et sécuriser leurs investissements. En suivant les étapes de création et en choisissant le régime fiscal adapté, vous pourrez bénéficier pleinement des atouts de ce statut juridique.

Proposition de Service de Nexco

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