Cotisation Foncière des Entreprises LMNP

Sommaire / Plan détaillé

• Définition et cadre légal de la CFE pour les LMNP
• Champ d’application : activités, seuils et exclusions
• Bases d’imposition : valeur locative et contribution minimale
• Déclaration initiale et formulaires 1447
• Calcul de la CFE 2025 : barème, taux communaux, exemples
• Exonérations et réductions durables ou temporaires
• Modalités de paiement : acompte de juin, solde de décembre
• Risques, contrôles et bonnes pratiques de conformité
• FAQ
• Pourquoi Nexco ?

Définition et cadre légal de la CFE pour les LMNP

La cotisation foncière des entreprises constitue, avec la CVAE, l’un des deux volets de la contribution économique territoriale. Pour les loueurs en meublé non professionnels, l’article 1447 du Code général des impôts assimile la location meublée à une activité commerciale, même lorsqu’elle est exercée à titre accessoire. Dès qu’un particulier dépasse le stade de la gestion patrimoniale passive, il est donc redevable de la CFE, sauf exonération spécifique ou chiffre d’affaires limité à 5 000 € Entreprendre.

Champ d’application : activités, seuils et exclusions

La CFE vise toute location de logements équipés de meubles destinés à l’habitation, qu’elle concerne une résidence secondaire, un studio étudiant ou un appartement loué via une plate-forme. Sont exclus – sous réserve de délibérations locales contraires – les loueurs occasionnels qui se limitent à quelques nuits par an dans leur propre résidence, et les propriétaires dont les recettes annuelles n’excèdent pas 5 000 € HT, seuil au-delà duquel l’assujettissement devient automatique impots.gouv.fr. En revanche, la nature « non professionnelle » ne dispense pas du paiement : le régime LMNP n’est qu’un statut fiscal distinct de celui des LMP.

Bases d’imposition : valeur locative et contribution minimale

Deux méthodes coexistent. Lorsque le bien constitue un véritable local commercial identifié (immeuble entier transformé en location touristique, par exemple), l’assiette repose sur la valeur locative cadastrale actualisée. Si cette valeur ressort très faible, ou si le loueur déclare l’activité à son domicile, l’administration applique la contribution minimale calculée sur le chiffre d’affaires de l’avant-dernière année. Le barème 2025 fixe ainsi une base comprise entre 243 € et 579 € pour un CA N-2 allant de 5 001 € à 10 000 €, et jusqu’à 7 533 € pour un chiffre supérieur à 500 000 € Entreprendre. Chaque commune vote ensuite un taux, d’où des montants différents à Paris, Lyon ou Saint-Malo.

Déclaration initiale et formulaires 1447

Tout loueur qui débute son activité, change d’exploitant ou crée un nouvel établissement doit transmettre le formulaire 1447-C-SD au service des impôts des entreprises (SIE) avant le 31 décembre de l’année de démarrage. Ce document recense l’adresse du logement, le code APE 6820A, la surface louée, le numéro SIRET et les recettes estimées. En cas de modification (cessation d’un bien, dépassement du seuil de 100 000 € en location nue, etc.), la déclaration 1447-M-SD prend le relais avant le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai Entreprendre.

Calcul de la CFE 2025 : barème, taux communaux, exemples

Prenons trois cas :

1. Studio de tourisme à Bordeaux, recettes 8 000 €. Le loueur tombe dans la tranche 5 001-10 000 € ; la base minimale peut atteindre 579 €. Avec un taux communal moyen de 30 %, l’avis 2025 pourrait afficher environ 174 €.
2. T3 étudiant à Lille, recettes 28 000 €. La tranche 10 001-32 600 € retient une base pouvant aller jusque 1 158 € ; à un taux de 25 %, la cotisation avoisine 290 €.
3. Portefeuille de cinq appartements à Nice, recettes 180 000 €. Ici, la base plafonne à 4 056 € pour la tranche 100 001-250 000 € ; avec un taux de 35 %, la CFE grimperait à 1 420 €.

Nexco affine ces projections en simulant le taux théorique exact de chaque commune et en arbitrant entre valeur locative et base minimale.

Exonérations et réductions durables ou temporaires

Plusieurs allègements existent : première année d’activité gratuite, abattement de 50 % la deuxième année, franchise totale si le chiffre d’affaires reste sous 5 000 € ou si la location concerne une partie de la résidence principale de façon ponctuelle. Certaines communes votent des exonérations de trois ans pour les créations d’établissement ou accordent une réduction de 25 % en Corse. À l’inverse, quitter la franchise sans mettre à jour la déclaration entraîne une imposition rétroactive sur trois ans assortie d’intérêts de retard.

Modalités de paiement : acompte de juin, solde de décembre

Lorsque la cotisation de l’année précédente atteint ou dépasse 3 000 €, un acompte de 50 % doit être réglé avant le 16 juin 2025 ; le solde se paie au plus tard le 15 décembre 2025, sauf option pour la mensualisation. Pour les montants inférieurs, un unique règlement intervient en décembre Ministère de l'Économie. Tous les paiements s’effectuent en ligne sur impots.gouv.fr ou portailpro.gouv.

Risques, contrôles et bonnes pratiques de conformité

L’omission de la déclaration initiale, le retard de paiement ou l’absence d’identification SIRET déclenchent automatiquement une majoration de 10 % et des intérêts mensuels. Les vérificateurs de la DGFiP croisent désormais les données des plateformes de location et les fichiers fiscaux ; un simple écart entre revenus déclarés et montants perçus peut aboutir à une remise en cause de l’exonération. Nexco recommande de : activer dès la signature du premier bail le télérèglement CFE, conserver les justificatifs de calcul, rapprocher chaque trimestre les loyers encaissés et alerter le SIE avant tout changement de situation. Cette discipline évite rappels, taxation d’office et mauvaise image auprès des collectivités.

FAQ

Un LMNP doit-il payer la CFE s’il loue sa résidence principale deux semaines par an ?

Non, la location ponctuelle d’une partie de son habitation personnelle reste exonérée ; la condition : l’activité ne doit pas être récurrente ni dépasser le seuil de recettes de 5 000 €.

Comment demander l’exonération la première année d’activité ?

Elle est accordée de plein droit mais nécessite le dépôt du formulaire 1447-C-SD avant le 31 décembre ; faute de dépôt, l’administration estime que l’activité existait déjà et réclame la taxe.

La CFE est-elle due si le logement est inoccupé ?

Oui, car la taxe repose sur la disposition du bien et non sur le taux d’occupation. Seule une cessation effective (mise en vente, retrait du marché, changement de destination) permet de déposer une 1447-M-SD pour radiation.

Le paiement mensualisé suspend-il l’acompte de juin ?

Oui : en optant avant le 31 mai, l’exploitant règle la CFE en dix prélèvements lissés de janvier à octobre et n’est plus concerné par l’acompte.

La base minimale est-elle recalculée chaque année ?

Oui : elle dépend du chiffre d’affaires N-2 et de la délibération communale annuelle ; un loueur en forte croissance peut donc voir ses minima progresser par paliers.

Pourquoi Nexco ?

Parce qu’un impôt local mal anticipé peut rogner la rentabilité locative, Nexco combine un suivi digital des échéances et une expertise humaine pointue : simulation individualisée, remplissage des formulaires 1447, contrôle des taux communaux, archivage des avis, optimisation des exonérations zones FRR ou ZFU. Humain, digital, sur-mesure : la promesse Nexco se traduit par zéro pénalité et une fiscalité parfaitement maîtrisée.

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