Comprendre et utiliser la séparation usufruit / nue-propriété est l’un des meilleurs leviers pour :

• transmettre un patrimoine avec une fiscalité allégée,
• réduire (ou supprimer) son IFI,
• acheter un bien immobilier ou des parts de SCPI à prix décoté,
• protéger le conjoint survivant.

Cette page réunit tout ce qu’il faut savoir — règles civiles, barème fiscal (art. 669 CGI), étapes pratiques et pièges à éviter — ainsi qu’un focus sur l’accompagnement Nexco.

1. Principes juridiques du démembrement de propriété

Le Code civil (articles 578 à 624) scinde la pleine propriété en trois attributs :

Usufruitier (usus + fructus)

– peut habiter le bien ou le louer et encaisser les loyers

– doit assurer l’entretien courant et régler les taxes locales

Nu-propriétaire (abusus)

– détient la valeur patrimoniale du bien

– supporte les grosses réparations (art. 606 C. civ.)

– récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit (remembrement)

2. Les trois formes les plus courantes de démembrement

3. Barème fiscal du démembrement 2025 (article 669 CGI)

Donation ou succession : valeur de chaque droit

À retenir

Plus le donateur est jeune, plus la valeur fiscale de l’usufruit est élevée, donc moins la nue-propriété supporte de droits de donation.

4. Avantages fiscaux détaillés

4.1 Donation avec réserve d’usufruit

L’outil n° 1 des familles patrimoniales

• Droits calculés sur la nue-propriété uniquement.
• Abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (art. 790 G CGI).
• Au décès de l’usufruitier : remembrement automatique sans droits supplémentaires.

4.2 Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

• Règle générale : l’usufruitier déclare 100 % de la valeur du bien.
• Cas particuliers (usufruit légal du conjoint survivant, vente avec réserve, etc.) : assiette partagée selon l’art. 968 CGI.
• Démembrement temporaire : la valeur de l’usufruit est fixée à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans.

4.3 Plus-value immobilière en cas de cession

• Cession avant remembrement : plus-value répartie prorata temporis entre usufruitier et nu-propriétaire (BOI-RFPI-PVI-20-20).
• Après remembrement : plus-value calculée classiquement sur la pleine propriété.

5. Étapes pratiques pour réussir un démembrement

1. Audit patrimonial
   Objectifs : transmission, cash-flow, fiscalité ? Simulation NP/US.
2. Choix du montage
   Viager - temporaire - SCPI. Clauses de réversion ou d’accroissement.
3. Acte notarié
   Signature obligatoire : fixe la durée, la répartition des charges, l’éventuelle clause d’inaliénabilité.
4. Enregistrement & fiscalité
   Paiement des droits, déclaration IFI, modification de l’assurance habitation.
5. Suivi & reporting
   Baux, travaux, actualisation des valeurs et des polices d’assurances.

6. Droits et obligations : qui paie quoi ?

Bon réflexe : toujours annexer à l’acte une « convention de répartition des charges » pour écarter tout litige futur.

7. Pièges & points de vigilance

• Abus de droit : l’usufruit doit procurer un avantage réel (occupation, loyers).
• Article 751 CGI : donation enregistrée < 3 mois avant le décès = réintégration dans la succession.
• IFI : distinguer usufruit légal (article 757) et conventionnel.
• Financement : un crédit in fine sur la nue-propriété peut compliquer la revente avant remembrement.

8. Cas pratiques

Donation « classique » parents / enfants

Madame, 60 ans, donne la nue-propriété d’un appartement de 600 000 € à ses deux enfants ; elle se réserve l’usufruit.

• Valeur fiscale NP = 60 % × 600 000 = 360 000 €
• Droits de donation : base 360 000 – abattement 2 × 100 000 = 160 000 €, soit 8 000 € de droits (barème 5 %).
• À son décès : les enfants reçoivent la pleine propriété sans frais.

Investir en SCPI démembrée

Investisseur TMI 30 % achète 200 000 € de nue-propriété 15 ans (-36 %) = 128 000 €.

– Aucun revenu imposable pendant 15 ans.

– Récupère 200 000 € de parts pleines + potentiel de revalorisation > inflation.

– Optimisation IFI : la NP n’est pas taxable.

9. FAQ express

Un livret A peut-il être démembré ?

Non, seuls les biens cessibles (immobilier, titres ordinaires, parts de SCPI…) sont concernés.

Qui décide d’une vente ?

La pleine propriété ne peut être cédée qu’avec l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire (article 621 C. civ.).

Quel intérêt pour un investisseur fort imposé ?

Acheter la nue-propriété décotée permet : zéro revenu imposable, décote à l’entrée, plus-value mécaniquement latente au remembrement.

Nexco, votre copilote patrimonial

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Mis à jour : février 2025 – Ce contenu intègre la jurisprudence CE 2024, la Core Update fiscale 2025 et le nouveau barème IFI. Toutes les références légales sont données à titre indicatif.