Démembrement de Propriété

Sommaire

1. Démembrement : définition claire et objectifs
2. Usufruit / nue-propriété : droits et charges en pratique
3. Usufruit viager / temporaire : ce qui change vraiment
4. Barème fiscal 2025 : valoriser l’usufruit et la nue-propriété
5. Donation avec réserve d’usufruit : calculs et abattements
6. IFI, taxe foncière et revenus : qui paie quoi en 2025
7. Plus-values immobilières : cession d’un bien démembré
8. Sociétés, parts et trésorerie : usages avancés (SCI, SCPI)
9. Méthode Nexco en 7 étapes pour décider et sécuriser
10. Cas d’école : trois scénarios chiffrés
11. Questions fréquentes (FAQ)

Démembrement : définition claire et objectifs

Le démembrement de propriété sépare deux prérogatives juridiques. L’usufruit donne l’usage et les fruits d’un bien. La nue-propriété conserve la substance et le capital. À l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue sans droits supplémentaires. Cette mécanique répond à trois objectifs : transmettre à moindre coût, organiser l’usage du bien, et piloter l’imposition sur la fortune et les revenus. Le Code civil encadre strictement la définition, l’étendue et l’extinction de l’usufruit.

Le dirigeant y voit un outil de stratégie patrimoniale. Il peut conserver les loyers en gardant l’usufruit. Il peut transmettre la nue-propriété pour réduire les droits. Il peut adapter la durée à ses horizons. La décision reste juridique et fiscale avant d’être émotionnelle. Elle mérite une méthode et des chiffres sourcés.

Usufruit / nue-propriété : droits et charges en pratique

L’usufruitier jouit du bien « comme le propriétaire lui-même », à charge d’en conserver la substance. Il perçoit les fruits : loyers, dividendes, fermages. Il supporte les réparations d’entretien et les charges courantes. Le nu-propriétaire assume les grosses réparations (dites de structure), sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier. Ces principes, simples en apparence, conditionnent les flux de trésorerie et les arbitrages travaux.

En opérationnel, tout repose sur un protocole : qui choisit le locataire, qui signe, qui encaisse, qui vote les travaux. La décision se documente dans une convention. Elle anticipe les arbitrages sur les gros postes. Elle évite les litiges et les doubles prises en charge.

Usufruit viager / temporaire : ce qui change vraiment

Deux formats existent. L’usufruit viager s’éteint au décès de l’usufruitier. L’usufruit temporaire s’éteint à l’issue d’un terme. Le Code civil prévoit en outre une limite forte pour les personnes morales : un usufruit non accordé à un particulier ne peut excéder 30 ans. Ce détail pèse dans les montages sociétés et les projets de démembrement « pro ». Enfin, l’usufruit s’éteint aussi par non-usage trentenaire, consolidation ou perte de la chose.

Concrètement, la durée influe sur la valorisation fiscale et donc sur les droits dus en cas de donation ou d’acquisition partagée. Elle détermine aussi la logique d’amortissement et de plus-value. Un terme clair évite les zones grises.

Barème fiscal 2025 : valoriser l’usufruit et la nue-propriété

L’évaluation suit l’article 669 du CGI. Pour un usufruit viager, la valeur dépend de l’âge de l’usufruitier à la date de l’opération. À titre de repères : 60 % d’usufruit de 41 à 50 ans, 50 % de 51 à 60, 40 % de 61 à 70, 30 % de 71 à 80, 20 % de 81 à 90, 10 % au-delà de 91 ans. La nue-propriété complète à 100 %.

Pour un usufruit temporaire, la valeur s’établit à 23 % par tranche de 10 ans de durée, avec un plafond à la valeur de l’usufruit viager. Exemple : un usufruit de 15 ans vaut 46 % de la pleine propriété, sous réserve de ne pas dépasser la valeur viagère par âge.

Ces barèmes guident les actes de donation, les partages, les apports en société et la répartition d’un prix de cession. Ils s’imposent en contrôle et doivent être rappelés dans les dossiers pour sécuriser les opérations.

Donation avec réserve d’usufruit : calculs et abattements

Le cas classique consiste à transmettre la nue-propriété aux enfants en se réservant l’usufruit. La base taxable repose sur la valeur de la nue-propriété selon le barème de l’article 669. Les abattements en ligne directe (100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans) s’appliquent ensuite. Cette combinaison allège fortement les droits tout en conservant les loyers.

L’acte doit préciser les charges respectives, l’entretien, et le sort des travaux. Il doit organiser la vente conjointe éventuelle et la répartition du prix. Il doit anticiper les cas de quasi-usufruit (sommes d’argent) et la créance de restitution exigible à l’extinction. Un formalisme rigoureux évite les requalifications et protège toutes les parties.

IFI, taxe foncière et revenus : qui paie quoi en 2025

En IFI, principe : l’usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété du bien démembré. Exception : quand le démembrement a une source légale (par exemple usufruit du conjoint survivant), la base peut être partagée. Le dirigeant doit identifier la source du démembrement avant de calculer l’assiette.

Côté taxe foncière, l’usufruitier, qui jouit du bien et des revenus, est en principe redevable. Côté revenus, les loyers et charges afférentes suivent l’usufruitier ; le nu-propriétaire n’est pas imposé sur des loyers qu’il ne perçoit pas.

Plus-values immobilières : cession d’un bien démembré

En cas de cession conjointe de la pleine propriété par l’usufruitier et le nu-propriétaire, chacun calcule sa plus-value sur sa part de prix, ventilée selon le barème de l’article 669 (âge de l’usufruitier au jour de la vente). Chacun retient son prix d’acquisition, ajusté si l’origine est une donation ou une succession, et sa durée de détention. L’administration admet cette ventilation comme pratique tolérée.

Attention aux montages donation-cession et aux quasi-usufruits postérieurs à la vente : une formalisation incomplète peut conduire à traiter l’usufruitier seul comme vendeur, avec une base de plus-value défavorable. Anticiper, formaliser et chiffrer évitent les déconvenues.

Sociétés, parts et trésorerie : usages avancés (SCI, SCPI)

Le démembrement s’applique aux parts de SCI ou de SCPI. Côté entreprises, l’acquisition d’un usufruit temporaire par une personne morale peut être pertinente pour loger un flux de revenus sur une période donnée. La limite de 30 ans pour les personnes morales demeure impérative. Pour les particuliers en phase de constitution de patrimoine, la nue-propriété de SCPI sur 5 à 15 ans permet de capitaliser sans revenus immédiats, tout en réduisant le prix d’acquisition grâce au barème.

Ces schémas exigent une modélisation économique (rendement, fiscalité, horizon) et juridique (clauses de cession, fin d’usufruit, grosses réparations). Les conventions doivent expliciter la répartition des charges et le calendrier de reconstitution en pleine propriété.

Méthode Nexco en 7 étapes pour décider et sécuriser

1. Cartographier les biens, statuts, revenus et objectifs.
2. Définir le format adapté (viager/temporaire) et la durée.
3. Valoriser droits démembrés avec les barèmes 2025.
4. Chiffrer droits de donation et impacts IFI/IR.
5. Rédiger conventions et clauses utiles (travaux, vente, quasi-usufruit).
6. Paramétrer la comptabilité et le suivi fiscal.
7. Piloter la mise en œuvre, avec contrôles et mise à jour annuelle.

Cas d’école : trois scénarios chiffrés

Donation à 70 ans, appartement locatif de 600 000 €

À 70 ans, la valeur de l’usufruit viager est 40 % ; la nue-propriété vaut 60 %. La base taxable d’une donation de nue-propriété à deux enfants est donc 360 000 €. Les abattements en ligne directe (100 000 € par parent et par enfant) réduisent fortement la base. L’usufruitier continue d’encaisser les loyers et de payer l’entretien. Au décès, reconstitution de la pleine propriété sans droits.

Usufruit temporaire 15 ans sur local professionnel de 800 000 €

Barème temporaire : 23 % par tranche de 10 ans, soit 46 % pour 15 ans. L’usufruit vaut 368 000 € ; la nue-propriété 432 000 €, sous réserve du plafond viager. Convention : entretien, assurances, gros travaux, répartition du loyer. À l’échéance, la pleine propriété se reconstitue automatiquement.

Vente conjointe d’une maison démembrée

Âge de l’usufruitier : 75 ans. Barème viager : 30 % pour l’usufruit ; 70 % pour la nue-propriété. Prix de vente : 700 000 €. Répartition indicative : 210 000 € pour l’usufruitier ; 490 000 € pour le nu-propriétaire. Chacun calcule sa plus-value sur sa quote-part, en retenant son prix d’acquisition et sa durée de détention.

Questions fréquentes (FAQ)

À quoi sert concrètement le démembrement de propriété ?

À dissocier jouissance et capital pour optimiser transmission, revenus et fiscalité. On transmet la nue-propriété à moindre coût tout en gardant les loyers, puis la pleine propriété se reconstitue à l’extinction de l’usufruit.

Qui paie les travaux en cas de démembrement ?

L’usufruitier supporte l’entretien et charges courantes ; le nu-propriétaire assume les grosses réparations, sauf faute d’entretien. Il faut documenter les cas limites dans une convention.

Comment valoriser l’usufruit en 2025 ?

Par le barème de l’article 669 du CGI : par âge pour l’usufruit viager ; par durée (23 % par tranche de 10 ans) pour l’usufruit temporaire, sous plafond viager.

Qui déclare le bien à l’IFI ?

En principe l’usufruitier pour la valeur en pleine propriété. Partage possible si le démembrement résulte de la loi.

Qui paie la taxe foncière ?

En principe l’usufruitier, car il jouit des revenus. Le rôle peut mentionner le nu-propriétaire suivi de la mention « par … usufruitier ».

Comment calcule-t-on la plus-value à la vente ?

Chaque titulaire calcule sa plus-value sur sa quote-part de prix ventilée via le barème de l’article 669. L’administration en admet l’usage.

Les personnes morales peuvent-elles détenir un usufruit longtemps ?

Oui, mais maximum 30 ans lorsque l’usufruit n’est pas accordé à un particulier.

Qu’est-ce qu’un quasi-usufruit ?

C’est un usufruit sur des sommes d’argent. L’usufruitier peut consommer les fonds mais doit restituer l’équivalent au nu-propriétaire à l’extinction.

Sources utilisées dans cet article

– Code civil : art. 578 s. (définition et droits), art. 605-606 (entretien / grosses réparations), art. 617-624 (extinction).

– CGI, art. 669 : barème viager par âge ; barème temporaire 23 % par tranche de 10 ans.

– Droits de donation : abattement 100 000 € par parent et par enfant.

– IFI : principe d’imposition sur la pleine propriété chez l’usufruitier ; exceptions prévues par la loi.

– Taxe foncière : redevable usufruitier.

– Plus-values : ventilation du prix et calculs séparés par titulaire.