La Société Civile Immobilière (SCI) est souvent présentée comme un véhicule d’investissement idéal pour détenir un patrimoine immobilier à plusieurs ou optimiser sa fiscalité. Toutefois, entre les règles comptables, la réforme récente du LMNP et les options fiscales (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés), la décision n’est pas toujours aussi simple. Ci-dessous, nous faisons le point sur les éléments clefs à prendre en compte pour savoir si la SCI est la bonne structure, notamment au regard des dernières évolutions légales — dont la loi de finances 2025 et la réintégration de l’amortissement pour le LMNP —, et nous proposons une étude personnalisée pour affiner votre choix.

1. Pourquoi envisager une SCI ?

1.1 Séparation du patrimoine et gestion à plusieurs

La SCI (Société Civile Immobilière), régie par les articles 1832 et following du Code civil, permet à deux associés ou plus de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle facilite la mise en commun de capitaux, la répartition des parts sociales et la transmission du patrimoine. En particulier, dans un cadre familial, la SCI organise souvent la succession : chaque descendant reçoit des parts, plutôt que la propriété directe de l’immeuble.

1.2 Choix d’imposition : IR ou IS

Dès la constitution, la SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

• SCI à l’IR : la quote-part de revenus fonciers est imposée directement dans la déclaration personnelle de chaque associé. Les déficits fonciers peuvent s’imputer dans certaines limites.
• SCI à l’IS : la société amortit comptablement l’immeuble (ce qui réduit l’assiette imposable), mais la revente est soumise à la plus-value professionnelle (avec des modalités plus lourdes). Les bénéfices distribués aux associés sont en outre taxés comme des dividendes.

2. Les changements législatifs récents et leur impact

2.1 La réforme LMNP 2025

La loi de finances 2025 (entrée en vigueur mi-février 2025) modifie le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Désormais, les amortissements pratiqués au régime réel doivent être réintégrés lors du calcul de la plus-value, augmentant l’imposition à la revente.

• Avant : prix de vente - prix d’achat (indépendamment des amortissements).
• Après : prix de vente - (prix d’achat - amortissements déjà déduits).

Si vous envisagez la location meublée en direct (hors SCI) pour bénéficier des avantages BIC, la sortie fiscale est plus lourde depuis 2025. Toutefois, la location meublée reste intéressante pour réduire l’imposition annuelle sur les loyers, grâce aux déductions et amortissements.

2.2 SCI vs LMNP : deux logiques différentes

En optant pour la SCI (soumise à l’IS), vous pouvez également amortir l’immeuble. Mais, contrairement au LMNP, la plus-value est calculée selon le régime des bénéfices professionnels, et non celui des particuliers. En outre, lorsque vous retirez des bénéfices (dividendes), vous subissez une deuxième imposition au niveau de vos revenus personnels.

• En SCI à l’IR : vous relevez du régime des revenus fonciers. Pas d’amortissement comptable, plus-value des particuliers classique, mais peu de possibilités de déductions hors charges.
• En SCI à l’IS : vous amortissez l’immeuble, réduisant l’impôt société. À la sortie, la revente se traite comme une cession d’actif amorti. Les dividendes versés aux associés subissent la flat tax (30 %) ou le barème progressif sur option.

3. Les paramètres personnels à prendre en compte

1. Objectif patrimonial
   • Souhaitez-vous transmettre facilement vos biens immobiliers à vos enfants ?
   • Voulez-vous détenir un patrimoine à plusieurs (famille, investisseurs tiers) tout en sécurisant la gestion via des statuts adaptés ?
   • Les règles internes à la SCI (qui peuvent être très souples dans les statuts) facilitent parfois la cession de parts plutôt que la vente d’un bien.
2. Horizon de détention
   • Les abattements pour durée de détention (jusqu’à exonération au bout de 30 ans) sont applicables en LMNP au régime des plus-values des particuliers, mais en SCI à l’IS, la plus-value relève du droit des sociétés. Le coût fiscal peut y être plus élevé, sauf si vous conservez longtemps ou réinvestissez constamment.
   • Pour un investissement sur très longue durée, la SCI peut s’avérer pertinente, malgré la fiscalité sur dividendes.
3. Niveau de revenus et charges
   • En location meublée (hors SCI), vous pouvez bénéficier d’un amortissement puissant sur vos loyers, malgré la nouvelle imposition à la revente.
   • En SCI à l’IS, vous amortissez chaque année l’immeuble, mais la remontée de trésorerie (dividendes) est fiscalisée.
   • En SCI à l’IR, vous ne pouvez pas amortir, mais les revenus sont imposés au barème de l’IR (rubrique « revenus fonciers »).
4. Stratégie de sortie
   • Si vous revendez sous 10 ans, la plus-value en SCI à l’IS peut être importante du fait de l’amortissement, tout comme en LMNP depuis la réforme.
   • En SCI à l’IR, vous profitez de la plus-value des particuliers, sans amortissement, mais votre impôt sur les revenus fonciers peut être élevé chaque année.

4. Comparaison synthétique : LMNP vs SCI

5. Conclusion partielle : les avantages et inconvénients d’une SCI

Ouvrir une SCI pour investir peut être très pertinent si :

• Vous souhaitez détenir un patrimoine en commun (famille, associés) avec des règles claires de gouvernance et de cession de parts.
• Votre horizon de détention est long, et vous voulez plus tard transmettre la société à vos héritiers, plutôt que vendre le bien.
• Vous êtes prêt à gérer un formalisme plus important (statuts, AG, comptabilité).
• Vous acceptez la fiscalité sur les bénéfices ou sur la plus-value, selon que vous choisissiez l’IR ou l’IS.

En revanche, la SCI n’est pas forcément la meilleure solution si :

• Vous êtes seul investisseur et privilégiez une flexibilité (LMNP reste alors plus simple dans la gestion).
• Vous recherchez une exonération de la plus-value au bout de 22-30 ans (possible en SCI à l’IR, mais la location meublée n’y est alors pas possible sans passer à l’IS).
• Vous souhaitez limiter le temps de gestion et la paperasse (une SCI implique plus de démarches que le LMNP classique).

6. Votre situation personnelle : pourquoi réaliser une étude personnalisée ?

Au vu de la complexité des options (SCI à l’IR ou à l’IS, location meublée hors SCI, régime réel ou micro-BIC, passage en LMP…), il est capital de tenir compte :

• De votre niveau d’imposition actuel (tranche marginale, éventuelles déductions).
• De l’envergure de votre projet (surface, budget, nombre de biens).
• De votre objectif patrimonial (transmission, revente à moyen terme, constitution de revenus complémentaires).
• De l’environnement familial et successoral (associés multiples, enfants, besoin de dissocier le patrimoine privé et professionnel…).

Une simulation financière, prenant en compte l’amortissement pour la location meublée, la plus-value potentielle, le taux d’IS ou d’IR, et la durée de détention projetée, est souvent indispensable pour trancher.

Étude personnalisée pour 1 500 € HT

Pour obtenir une réponse concrète et chiffrée, Nexco vous propose une étude personnalisée (facturée 1 500 € HT) comprenant :

1. Analyse de votre situation fiscale et patrimoniale
   • Calcul de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) et de vos charges sociales éventuelles.
   • Évaluation de votre horizon de détention et de vos revenus (actuels et futurs).
2. Comparaison LMNP vs SCI
   • Rédaction de plusieurs scénarios : SCI à l’IR ou SCI à l’IS, location meublée hors SCI (régime réel/micro-BIC).
   • Mesure de l’impact de la réforme 2025 sur l’amortissement en LMNP et sur la plus-value sous SCI (IR/IS).
3. Projection chiffrée
   • Simulation des flux de trésorerie (loyers, charges, amortissements).
   • Calcul de l’impôt sur le revenu locatif, l’impôt sur les sociétés, la flat tax sur dividendes…
   • Estimation de la plus-value à la sortie (et l’impact des abattements pour durée de détention en fonction du montage choisi).
4. Recommandations juridiques et fiscales
   • Conseils sur la rédaction éventuelle des statuts de SCI, la répartition des parts, l’option à l’IS ou non.
   • Pistes d’optimisation (travaux, démembrement, passage en LMP, etc.).
5. Accompagnement dans les démarches
   • Rédaction d’un rapport de synthèse.
   • Mise en relation avec un notaire ou un avocat si nécessaire pour finaliser la constitution de la SCI ou pour réaliser l’acte d’achat.

Cette étude approfondie vous permettra de prendre une décision éclairée, en toute connaissance de cause, sur l’opportunité de créer une SCI pour votre projet immobilier et sur la meilleure option fiscale à adopter.

Points clés à retenir

• La SCI offre une souplesse de gestion collective et facilite la transmission (parts sociales).
• Sur le plan fiscal, le choix IS vs. IR est déterminant pour les loyers et la plus-value.
• Le LMNP, impacté depuis la loi de finances 2025 par la réintégration des amortissements à la plus-value, reste pourtant très avantageux sur l’imposition des revenus.
• Le calendrier et votre horizon de détention sont cruciaux pour arbitrer entre SCI et LMNP (ou d’autres dispositifs).

Seule une analyse globale de vos objectifs et de vos contraintes permettra de valider le montage juridique et fiscal optimal. Nexco met à votre disposition toute son expertise pour étudier votre projet et vous proposer les scénarios les plus adaptés.

Conclusion

La création d’une SCI pour investir dans l’immobilier peut être un excellent levier patrimonial et successoral, à condition de bien peser les incidences fiscales (IR vs. IS, plus-value professionnelle vs. plus-value des particuliers) et les nouvelles règles relatives à la location meublée (réintégration de l’amortissement, réduction des avantages pour la courte durée). Une approche méthodique, appuyée par des chiffres précis et la prise en compte de votre situation personnelle, s’impose avant de constituer une SCI ou de recourir au LMNP.

Si vous hésitez, rien ne remplace un accompagnement personnalisé. Notre cabinet Nexco vous propose une étude complète à 1 500 € HT, couvrant tous les aspects (fiscal, juridique, financier) et vous permettant de choisir la meilleure structure pour votre projet immobilier. Contactez-nous dès maintenant pour lancer l’analyse et vous offrir une vision claire et argumentée de votre futur investissement.

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