Vous souhaitez investir dans un projet immobilier en famille, mais hésitez entre une SARL de famille et une SCI ? Ces deux formes de sociétés sont particulièrement prisées lorsqu’il s’agit de gérer un patrimoine immobilier. Toutefois, chacune présente des caractéristiques, des avantages et des inconvénients spécifiques. Qu’il s’agisse de transmission de patrimoine, de location meublée, de régime LMNP, de responsabilité des associés ou de régime fiscal, le choix entre la SARL de famille et la SCI mérite une réflexion approfondie.
Dans cet article complet, nous vous présentons les critères essentiels à prendre en compte pour faire un choix éclairé : SCI ou SARL de famille, quel est le meilleur statut pour votre projet immobilier ? Nous aborderons également la SARL de famille et LMNP et la SARL de famille location meublée, deux atouts majeurs pour optimiser votre fiscalité immobilière.
Sommaire
- Définition et spécificités de la SARL de famille
- Qu’est-ce qu’une SCI ?
- SARL de famille ou SCI : quelles différences notables ?
- Focus sur la location meublée : SARL de famille et LMNP
- Le régime fiscal et les implications pour vos revenus
- Responsabilité, transmission du patrimoine et contraintes administratives
- Tableau comparatif SCI / SARL de famille
- Comment faire son choix entre SARL de famille et SCI ?
- Proposition de services Nexco
1. Définition et spécificités de la SARL de famille
La SARL de famille est une forme de société à responsabilité limitée (SARL) constituée exclusivement entre membres d’une même famille (parents, enfants, grands-parents, frères et sœurs, conjoints, partenaires de PACS). Cette condition familiale permet à la SARL d’opter, sans limitation de durée, pour le régime fiscal des sociétés de personnes, c’est-à-dire l’impôt sur le revenu (IR). Sans cette spécificité, la SARL serait par défaut soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
La SARL de famille offre donc une grande flexibilité :
- Elle peut exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, voire agricole.
- Elle bénéficie d’une responsabilité limitée des associés à hauteur de leurs apports.
- Elle permet une imposition à l’IR sans limite de temps, contrairement aux SARL classiques.
Lire aussi : Tout savoir sur la SARL de Famille
2. Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile, généralement créée pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle est soumise par défaut à l’IR, ce qui signifie que les bénéfices (ou déficits) sont directement reportés sur la déclaration fiscale de chaque associé, proportionnellement à sa part dans le capital.
La SCI a néanmoins une limite : elle ne peut exercer qu’une activité civile, principalement la gestion de biens immobiliers. Si la SCI réalise une activité commerciale (comme la location meublée à titre prépondérant), elle risque d’être automatiquement assujettie à l’IS. Cela peut rendre la fiscalité moins avantageuse et contraignante pour les associés.
3. SARL de famille ou SCI : quelles différences notables ?
Nature de l’activité
- SCI : activité civile uniquement (location nue, par exemple). La location meublée est considérée comme commerciale, et peut faire basculer la SCI à l’IS si elle dépasse 10% des recettes totales.
- SARL de famille : large liberté d’activité, y compris la location meublée, sans perdre le bénéfice de la transparence fiscale (IR).
Responsabilité des associés
- SCI : responsabilité indéfinie (mais non solidaire) des associés. Leur patrimoine personnel peut être engagé.
- SARL de famille : responsabilité limitée au montant des apports. Le patrimoine personnel des associés est mieux protégé.
Transmission du patrimoine
- SCI : excellent outil pour préparer sa succession. Possibilité de transmettre progressivement les parts sociales à ses héritiers, sans sortir l’immeuble du patrimoine de la société.
- SARL de famille : permet également une bonne transmission du patrimoine, avec en plus la possibilité d’exonération sur certaines plus-values si les conditions sont remplies.
Obligations administratives
- SCI : comptabilité allégée possible, surtout si elle reste à l’IR.
- SARL de famille : obligation de tenir une comptabilité commerciale complète et de déposer les comptes annuels.
4. Focus sur la location meublée : SARL de famille et LMNP
La location meublée est une activité commerciale. Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut être imposé à l’IR. Une SCI exerçant la location meublée de manière prépondérante serait automatiquement assujettie à l’IS, perdant ainsi les avantages du LMNP.
La SARL de famille, en revanche, peut parfaitement exercer la location meublée tout en restant à l’IR. Chaque associé peut ainsi bénéficier du régime LMNP s’il remplit les conditions nécessaires. Le LMNP permet de déduire fiscalement les amortissements, les charges réelles, et de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse. En choisissant la SARL de famille location meublée, vous profitez d’une niche fiscale rarement accessible aux sociétés.
5. Le régime fiscal et les implications pour vos revenus
SARL de famille
- Possibilité d’opter pour l’IR sans limite.
- Les déficits constatés sont imputables sur le revenu global des associés.
- En LMNP, les amortissements du bien immobilier permettent de réduire considérablement l’impôt, sans créer de déficit fiscal reportable mais en préservant la trésorerie.
SCI
- Imposée par défaut à l’IR sur une activité civile (location nue).
- Si location meublée prépondérante, bascule à l’IS, entraînant double imposition (IS + IR sur dividendes).
- Moins attractive en termes de défiscalisation par rapport à la SARL de famille si vous souhaitez faire de la location meublée.
6. Responsabilité, transmission du patrimoine et contraintes administratives
Responsabilité
- SCI : responsabilité illimitée des associés. Un risque plus important pour le patrimoine personnel.
- SARL de famille : responsabilité limitée, ce qui rassure les investisseurs.
Transmission
- SCI : idéal pour transmettre à vos héritiers, éviter l’indivision et profiter des abattements.
- SARL de famille : transmission facile, option pour le LMNP, et potentielle exonération sur la plus-value lors de certaines cessions.
Contraintes administratives
- SCI : gestion plus simple, pas d’obligation de déposer les comptes.
- SARL de famille : comptabilité commerciale rigoureuse, dépôt des comptes. Mais une protection juridique accrue.
7. Tableau comparatif SCI / SARL de famille
| Critères | SARL de famille | SCI |
|---|---|---|
| Activité | Commerciale/civile, dont location meublée | Civile (location nue en principe) |
| Imposition | IR sans limite (option) | IR par défaut, IS si loc. meublée prépondérante |
| Responsabilité associés | Limitée aux apports | Indéfinie (non solidaire) |
| Transmission | Facilite la transmission, LMNP possible | Transmission aisée, mais pas de LMNP sans IS |
| Comptabilité | Obligations comptables strictes | Comptabilité allégée sous IR |
| LMNP | Possible, amortissements déductibles | Risque d’assujettissement à l’IS |
8. Comment faire son choix entre SARL de famille et SCI ?
La décision dépend de votre stratégie et de votre projet immobilier :
- Vous souhaitez faire de la location meublée et bénéficier du LMNP : la SARL de famille et LMNP est le combo idéal. Cette structure vous permet la déduction d’amortissements, la transparence fiscale, et limite la responsabilité des associés.
- Vous souhaitez surtout transmettre un patrimoine immobilier en évitant l’indivision et simplifier la gestion sur le long terme, sans forcément louer en meublé : la SCI est parfaitement adaptée et plus simple d’un point de vue administratif.
En résumé, pour de la location meublée (LMNP), c’est la SARL de famille qu’il faut préférer. Pour un projet purement patrimonial à long terme, la SCI reste une valeur sûre.
9. Proposition de services Nexco
Face à ces enjeux juridiques et fiscaux, il est crucial de vous faire accompagner par des experts. Nexco, cabinet d’expertise comptable et de conseil, vous assiste à chaque étape :
- Étude personnalisée de votre projet : Nos experts analysent votre situation et vos objectifs pour vous conseiller entre la SCI ou la SARL de famille.
- Optimisation fiscale et comptable : Que ce soit pour bénéficier du LMNP en SARL de famille ou pour sécuriser votre transmission patrimoniale en SCI, Nexco met en place la stratégie comptable et fiscale la plus avantageuse.
- Accompagnement dans les formalités : Création de la société, rédaction des statuts, relations avec l’administration fiscale, dépôt des comptes et suivi régulier. Nexco vous libère de la complexité administrative et comptable.
- Conseils sur la location meublée : Nos spécialistes maîtrisent parfaitement le régime LMNP, vous conseillent sur l’optimisation de vos amortissements, et vous informent sur l’ensemble des dispositifs de défiscalisation applicables.
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