
Expertise Comptable
Tenue, révision, bilan 45 j.
Vous souhaitez investir dans un projet immobilier en famille, mais hésitez entre une SARL de famille et une SCI ? Ces deux formes de sociétés sont particulièrement prisées lorsqu’il s’agit de gérer un patrimoine immobilier. Toutefois, chacune présente des caractéristiques, des avantages et des inconvénients spécifiques. Qu’il s’agisse de transmission de patrimoine, de location meublée, de régime LMNP, de responsabilité des associés ou de régime fiscal, le choix entre la SARL de famille et la SCI mérite une réflexion approfondie.
Dans cet article complet, nous vous présentons les critères essentiels à prendre en compte pour faire un choix éclairé : SCI ou SARL de famille, quel est le meilleur statut pour votre projet immobilier ? Nous aborderons également la SARL de famille et LMNP et la SARL de famille location meublée, deux atouts majeurs pour optimiser votre fiscalité immobilière.
La SARL de famille est une forme de société à responsabilité limitée (SARL) constituée exclusivement entre membres d’une même famille (parents, enfants, grands-parents, frères et sœurs, conjoints, partenaires de PACS). Cette condition familiale permet à la SARL d’opter, sans limitation de durée, pour le régime fiscal des sociétés de personnes, c’est-à-dire l’impôt sur le revenu (IR). Sans cette spécificité, la SARL serait par défaut soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
La SARL de famille offre donc une grande flexibilité :
Lire aussi : Tout savoir sur la SARL de Famille
La SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile, généralement créée pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle est soumise par défaut à l’IR, ce qui signifie que les bénéfices (ou déficits) sont directement reportés sur la déclaration fiscale de chaque associé, proportionnellement à sa part dans le capital.
La SCI a néanmoins une limite : elle ne peut exercer qu’une activité civile, principalement la gestion de biens immobiliers. Si la SCI réalise une activité commerciale (comme la location meublée à titre prépondérant), elle risque d’être automatiquement assujettie à l’IS. Cela peut rendre la fiscalité moins avantageuse et contraignante pour les associés.
Nature de l’activité
Responsabilité des associés
Transmission du patrimoine
Obligations administratives
La location meublée est une activité commerciale. Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut être imposé à l’IR. Une SCI exerçant la location meublée de manière prépondérante serait automatiquement assujettie à l’IS, perdant ainsi les avantages du LMNP.
La SARL de famille, en revanche, peut parfaitement exercer la location meublée tout en restant à l’IR. Chaque associé peut ainsi bénéficier du régime LMNP s’il remplit les conditions nécessaires. Le LMNP permet de déduire fiscalement les amortissements, les charges réelles, et de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse. En choisissant la SARL de famille location meublée, vous profitez d’une niche fiscale rarement accessible aux sociétés.
SARL de famille
SCI
Responsabilité
Transmission
Contraintes administratives
Critères | SARL de famille | SCI |
---|---|---|
Activité | Commerciale/civile, dont location meublée | Civile (location nue en principe) |
Imposition | IR sans limite (option) | IR par défaut, IS si loc. meublée prépondérante |
Responsabilité associés | Limitée aux apports | Indéfinie (non solidaire) |
Transmission | Facilite la transmission, LMNP possible | Transmission aisée, mais pas de LMNP sans IS |
Comptabilité | Obligations comptables strictes | Comptabilité allégée sous IR |
LMNP | Possible, amortissements déductibles | Risque d’assujettissement à l’IS |
La décision dépend de votre stratégie et de votre projet immobilier :
En résumé, pour de la location meublée (LMNP), c’est la SARL de famille qu’il faut préférer. Pour un projet purement patrimonial à long terme, la SCI reste une valeur sûre.
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