Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

Une SCPI de rendement (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif permettant de détenir indirectement un patrimoine immobilier à vocation locative. Contrairement aux SCPI fiscales (Pinel, Malraux, etc.) qui visent avant tout une optimisation d’impôts, la SCPI de rendement recherche principalement la perception régulière de revenus.

Définition et principes de fonctionnement

• Appel public à l’épargne : Les particuliers et institutionnels achètent des parts de SCPI, devenant ainsi associés.
• Achat d’actifs immobiliers : Les capitaux collectés servent à acquérir un large éventail d’immeubles : bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, cliniques, résidences spécialisées (étudiants, seniors), etc.
• Gestion et location : La société de gestion sélectionne les locataires, perçoit les loyers et assure la maintenance des biens.
• Distribution de dividendes : Les loyers, diminués des frais (gestion, entretien…), sont reversés aux associés, généralement chaque trimestre.
• Évolution du prix des parts : Comme tout actif immobilier, la valeur de la part peut fluctuer (à la hausse ou à la baisse) selon l’évolution du marché et les orientations stratégiques de la SCPI.

SCPI de rendement vs SCPI fiscales

• SCPI fiscales : Plutôt axées sur des régimes de défiscalisation (Pinel, Malraux…), elles offrent un avantage fiscal (réduction d’impôt) mais souvent une rentabilité courante moins élevée.
• SCPI de rendement : Principal objectif : générer des revenus stables et réguliers, généralement autour de 4 % à 6 % de taux de distribution selon les performances du marché (sources ASPIM).

Les avantages des SCPI de rendement

1. La dilution du risque locatif

En investissant dans une SCPI, vous détenez une fraction d’un portefeuille diversifié composé de multiples biens, secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.) et zones géographiques (France, Europe, voire international).

En cas de défaillance ou d’absence de locataire pour un actif, l’impact est atténué par la mutualisation des loyers provenant des autres biens.

2. L’absence de gestion

La société de gestion se charge de toute la gestion locative : recherche et suivi des locataires, travaux, recouvrement de loyers… Vous recevez les dividendes sans vous soucier des contraintes administratives et techniques inhérentes à l’immobilier en direct.

3. L’accessibilité

Le ticket d’entrée pour une SCPI de rendement est souvent de quelques centaines ou milliers d’euros seulement. Certaines SCPI sont même accessibles dès 200 €. On est donc loin des sommes importantes requises pour acheter un bien immobilier en direct.

4. La diversification patrimoniale

Investir en SCPI revient à diversifier son patrimoine en misant sur une large gamme d’actifs immobiliers. C’est d’autant plus intéressant que l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, logistique…) est souvent décorrélé des marchés boursiers, permettant de limiter l’impact des fluctuations de la finance cotée.

Les risques associés aux SCPI de rendement

Comme tout investissement, les SCPI de rendement comportent des risques :

1. Risque de perte en capital : Le prix de la part n’est pas garanti. Il peut baisser selon les aléas du marché immobilier.
2. Risque locatif : Vacances locatives et loyers impayés peuvent diminuer la rentabilité.
3. Risque de liquidité : La revente des parts peut prendre plus de temps qu’un actif financier coté. En SCPI à capital fixe, vous devrez attendre de trouver un acquéreur sur le “marché secondaire”.
4. Risque de conjoncture : Crise économique ou difficultés sectorielles (ex. commerce ou hôtellerie) peuvent affecter temporairement les rendements et la valorisation des parts.

Avant d’investir, il est essentiel d’évaluer son horizon de placement (au moins 8 ans conseillé) et son appétence au risque.

Comment investir en SCPI de rendement ?

1. En direct (au comptant) :
   • Vous achetez le nombre de parts souhaitées auprès de la société de gestion, d’un intermédiaire (conseiller en gestion de patrimoine, banque) ou via des plateformes en ligne.
   • Avantages : Simplicité, bonne visibilité sur vos revenus.
   • Inconvénients : Vous êtes imposé au titre des revenus fonciers et vous devez supporter la totalité du prix de souscription immédiatement.
2. Via l’assurance vie :
   • Les SCPI peuvent être logées dans un contrat d’assurance vie, au même titre que des fonds euros ou des unités de compte.
   • Avantages : Fiscalité adoucie en cas de retraits, parfois décote sur le prix de part, liquidité potentiellement améliorée.
   • Inconvénients : Choix de SCPI parfois restreint, frais d’assurance vie à considérer.
3. À crédit :
   • Vous pouvez financer vos parts via un prêt immobilier (amortissable ou in fine).
   • Avantages : Effet de levier permettant d’acheter davantage de parts et de bénéficier d’une potentielle rentabilité supérieure (les dividendes peuvent couvrir une partie des échéances).
   • Inconvénients : Endettement, nécessité de convaincre une banque (toutes ne financent pas les SCPI).
4. En démembrement de propriété
   • Achat des parts en nue-propriété (sans les revenus) ou en usufruit (sans la nue-propriété).
   • Peut s’avérer fiscalement optimisant selon votre situation patrimoniale et vos objectifs (préparer sa retraite, transmettre un patrimoine, etc.).

Le financement d’une SCPI de rendement

• Crédit amortissable : Vous remboursez chaque mois une partie du capital et les intérêts. Les dividendes encaissés peuvent alors alléger le coût de l’emprunt.
• Crédit in fine : Seuls les intérêts sont réglés mensuellement, le capital étant remboursé en une fois à la fin. Vous maximisez les intérêts déductibles de vos revenus fonciers.

Bon à savoir : Toutes les banques n’accordent pas systématiquement un crédit pour acheter des parts de SCPI, et certaines limitent cette option à leurs propres SCPI.

Synthèse : pourquoi choisir une SCPI de rendement ?

• Placement accessible et adapté à tous les profils d’investisseurs.
• Rendement potentiellement attractif (moyenne autour de 4,5 % à 5 % selon l’ASPIM).
• Gestion totalement déléguée à une société de gestion agréée par l’AMF.
• Diversification immobilière (bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie, etc.) et géographique (France, zone euro, international).
• Risques maîtrisés par la mutualisation, même si la perte en capital reste possible et la liquidité plus faible qu’un produit boursier.

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Vous souhaitez franchir le pas et investir dans une SCPI de rendement ? Ou simplement comprendre si ce produit correspond à vos objectifs patrimoniaux ? Nexco vous accompagne à chaque étape :

1. Analyse personnalisée de votre situation financière et de votre horizon de placement.
2. Sélection des SCPI adaptées (typologie d’actifs, thématique, zone géographique, etc.).
3. Étude de financement (investissement au comptant, à crédit, assurance vie, démembrement).
4. Mise en place et suivi de votre investissement dans la durée, afin d’optimiser la fiscalité et la rentabilité.

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Conclusion

Les SCPI de rendement constituent un levier d’investissement solide, permettant aux épargnants de profiter d’un revenu complémentaire régulier tout en mutualisant les risques. Malgré un risque de perte en capital et une liquidité moins élevée que des placements financiers, leur rendement historique attractif séduit de nombreux investisseurs.

Pour tirer pleinement profit de cette solution d’épargne, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel. Nexco met à votre service son savoir-faire pour sélectionner les SCPI les plus adaptées à votre profil et vous guider dans l’optimisation de votre investissement (financement, fiscalité, diversification). Prenez rendez-vous dès maintenant pour découvrir comment intégrer les SCPI de rendement à votre stratégie patrimoniale !