Sommaire

1. Introduction : pourquoi la location meublée est-elle visée ?
2. Rappel : Qu’est-ce que le LMNP et pourquoi c’est avantageux ?
3. La loi de finances 2025 : Réforme LMNP 2025, Adoption, date d’effet et autres changements
4. Ce qui change vraiment pour le LMNP : la réintégration des amortissements
5. Conséquences sur la rentabilité et la plus-value
6. Stratégies d’adaptation : comment optimiser son investissement ?
7. Autres mesures notables de la loi de finances 2025
8. Focus sur la loi anti-Airbnb (PPL 1176) : impacts sur la courte durée
9. Le marché de la location meublée après 2025 : ce qui peut se passer
10. Check-list : actions prioritaires pour les bailleurs LMNP
11. Conclusion : rester vigilant et trouver des solutions durables
12. Proposition de service : comment Nexco peut vous aider ?

Expert Comptable LMNP

Avec la promulgation, mi-février, de la loi de finances pour 2025, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) a subi une mutation importante. Désormais, les amortissements comptabilisés au fil des années doivent être réintégrés lors du calcul de la plus-value immobilière, ce qui alourdit considérablement la fiscalité au moment de la revente. Cet article fait le point sur l’essentiel : l’entrée en vigueur de la réforme, ses effets sur le calcul de la plus-value, les exemples chiffrés et les stratégies pour continuer à profiter de la location meublée.

1. Introduction : pourquoi la location meublée est-elle visée ?

La location meublée, notamment sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), a longtemps joui d’une fiscalité très avantageuse. En plus d’être rentable grâce à la possible location saisonnière (Airbnb, etc.), elle permettait d’amortir le bien pour minorer les revenus imposables, sans pour autant augmenter la plus-value taxable à la revente. Cette spécificité suscitait des critiques : on reprochait au LMNP de déséquilibrer le marché locatif, en incitant des propriétaires à ne louer qu’à court terme dans les zones tendues et en profitant d’avantages fiscaux non accessibles à la location nue.

Dans ce contexte, plusieurs textes ont été discutés au Parlement pour « rééquilibrer » la fiscalité de la location meublée. La loi de finances pour 2025, désormais promulguée, acte enfin la modification la plus redoutée : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

2. Rappel : qu’est-ce que le LMNP et pourquoi c’est avantageux ?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal permettant de louer un bien immobilier meublé, avec des formalités moindres que d’autres statuts. L’imposition s’effectue dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant deux grandes options :

1. Le micro-BIC :
   • Abattement forfaitaire (jusqu’à 50 % ou 71 % pour certains meublés de tourisme classés).
   • Déclaration simplifiée (seulement le montant brut des loyers).
2. Le régime réel :
   • Déduction des charges effectives (taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.).
   • Amortissement du bien et du mobilier, souvent sur 20 à 40 ans pour l’immobilier et 5 à 10 ans pour le mobilier.
   • Permettait jusque-là de réduire massivement, voire d’annuler, l’imposition sur les loyers.

L’un des atouts majeurs du LMNP au régime réel résidait dans la non-prise en compte des amortissements lors de la revente, assurant une double optimisation : impôt quasi nul sur les recettes locatives et plus-value calculée classiquement (prix de vente - prix d’acquisition).

3. La loi de finances 2025 : Réforme LMNP 2025, Adoption, date d’effet et autres changements

À l’origine, le projet de réforme figurait dans l’article 24 du Projet de Loi de Finances (PLF) 2025. Cet article prévoyait la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, suscitant l’inquiétude des investisseurs. Après plusieurs amendements visant à limiter la portée de cette mesure, l’article avait été rejeté le 8 novembre 2024.

Toutefois, lors des ultimes négociations et débats, le gouvernement a finalement réintroduit la mesure dans un autre article (l’article 86 de la loi de finances 2025). À la promulgation de la loi (mi-février 2025), la disposition est devenue effective. Contrairement à d’autres volets (malus auto, hausse des DMTO, etc.) qui s’appliqueront plus tard, la réforme LMNP est entrée en vigueur dès le lendemain de la publication de la loi au Journal officiel.

Publiée au Journal officiel à la mi-février 2025, la loi de finances est venue préciser quelles mesures s’appliquent immédiatement et lesquelles entreront en vigueur dans les mois à venir. Parmi les nouveautés marquantes :

• Réforme du LMNP (article 86) : la suppression de l’exonération d’amortissements pour le calcul de la plus-value est en vigueur depuis le lendemain de la promulgation.
• Malus automobile (article 27) : la nouvelle grille s’appliquera uniquement aux immatriculations à partir de mars.
• Taxe sur les transactions financières (article 98) : son passage à 0,4 % ne concernera que les acquisitions réalisées à partir du 1ᵉʳ avril.
• Droits de mutation (article 116) : l’augmentation de 0,5 point sera fonction des délibérations de chaque département et pourrait n’entrer en vigueur que dans quelques mois.
• Prêt à taux zéro : il est étendu à l’ensemble du territoire entre le 1er avril 2025 et le 31 décembre 2027 pour soutenir l’accession à la propriété.

Pour le LMNP, en revanche, aucun délai supplémentaire : l’article 86 est déjà d’application. Les amortissements antérieurement « non repris » viennent dorénavant diminuer le prix d’acquisition, augmentant d’autant la plus-value imposable lorsque vous vendez.

4. Ce qui change vraiment pour le LMNP : la réintégration des amortissements

Sous l’ancien régime, un loueur en meublé au régime réel pouvait, chaque année, amortir la valeur du logement (hors terrain) et celle du mobilier (électroménager, meubles, etc.). Ce mécanisme réduisait fortement l’imposition sur les loyers. À la revente, il suffisait de calculer la plus-value sur la base habituelle : prix de vente moins prix d’acquisition d’origine, sans tenir compte du cumul des amortissements.

Désormais, à compter de 2025, les amortissements déjà déduits doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Autrement dit, le prix d’achat net pris en compte pour déterminer votre plus-value sera amoindri des sommes amorties, ce qui gonfle automatiquement la base taxable. Le taux global (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux) ne varie pas, mais s’applique sur un montant nettement plus élevé.

4.1 Amortissement réintégré dans la plus-value

C’est le changement phare : quand vous vendez un bien ayant bénéficié d’amortissements (au régime réel), le prix d’acquisition se voit diminué de ces sommes, augmentant de fait la plus-value imposable. Exemple simple :

• Avant la réforme : Plus-value = Prix de vente - Prix d’achat.
• Après la réforme : Plus-value = Prix de vente - (Prix d’achat - amortissements pratiqués).

4.2 Micro-BIC moins favorable pour la courte durée

En parallèle, la proposition de loi anti-Airbnb (PPL 1176) a introduit des restrictions pour la location meublée touristique : abaissement du plafond de 77 700 € à 15 000 €, et réduction possible de l’abattement de 50 % à 30 % pour les meublés non classés. Les villes en zones tendues peuvent ainsi mieux réguler la location saisonnière.

4.3 DPE et obligations énergétiques

Les évolutions législatives antérieures (Loi Climat et Résilience) imposent désormais aux locations meublées des restrictions similaires à la location nue pour les passoires thermiques (classes F et G). La nouvelle loi de finances 2025 ne modifie pas cette règle, mais confirme la volonté d’aligner les critères DPE entre location vide et location meublée, y compris la courte durée.

Exemple illustratif

Supposons un bien acheté 200 000 € en 2020, dont 40 000 € d’amortissements cumulés après 5 ans. Si vous vendez à 270 000 € début 2025 :

• Ancien système : plus-value brute = 270 000 - 200 000 = 70 000 €.
• Nouveau système : plus-value brute = 270 000 - (200 000 - 40 000) = 110 000 €.

Ce différentiel (40 000 € dans cet exemple) est directement soumis aux 36,2 % d’imposition (19 % + 17,2 %) avant application des abattements pour durée de détention. Les investisseurs qui comptaient sur une cession rapide voient donc leur impôt grimper en flèche.

5. Conséquences sur la rentabilité et la plus-value

1. Hausse de l’imposition à la revente
   La réintégration de l’amortissement peut faire grimper la plus-value imposable de plusieurs dizaines de milliers d’euros, selon la durée de détention et l’ampleur des amortissements.
2. Maintien d’un avantage sur les revenus locatifs
   Pendant la location, l’investisseur reste gagnant : l’amortissement continue d’alléger l’impôt sur les loyers. En effet, la loi ne supprime pas l’amortissement en tant que tel, elle en change simplement l’impact final lors de la cession.
3. Nouveaux arbitrages à faire
   Les propriétaires doivent désormais équilibrer le gain fiscal immédiat (amortissement des revenus) avec la facture potentielle à la sortie. Les abattements pour durée de détention (exonération après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux) demeurent un rempart pour ceux qui visent le long terme.

5.1 La location meublée reste-t-elle rentable ?

Malgré ce durcissement, la location meublée non professionnelle conserve plusieurs atouts :

1. La fiscalité avantageuse sur les loyers
   Le LMNP au régime réel continue de permettre la déduction des charges et l’amortissement, ce qui réduit fortement l’imposition annuelle. Vous ne paierez que peu (voire pas) d’impôt sur vos revenus locatifs tant que la location se poursuit.
2. Le régime des plus-values des particuliers
   Vous conservez la possibilité de bénéficier de l’exonération totale sur la plus-value au bout de 30 ans (pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux), avec un abattement progressif dès la 6ᵉ année. Cela signifie que si vous vendez très tardivement, l’impact de la réintégration sera absorbé par les abattements cumulés.
3. D’autres dispositifs complémentaires
   Selon votre situation, passer en Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou choisir la micro-BIC (si vos recettes locatives n’excèdent pas 77 700 € et vos charges sont faibles) peut rester intéressant. Il est également possible d’envisager une SCI à l’IS ou d’opter pour la location nue, même si ces solutions présentent leurs propres contraintes (imposition des dividendes en SCI, bail plus rigide en location vide, etc.).

6. Stratégies d’adaptation : comment optimiser son investissement ?

1. Conserver son bien plus longtemps :
   Au fil des années, les abattements sur la plus-value augmentent jusqu’à l’exonération totale. Si vous n’êtes pas pressé de vendre, vous pouvez bénéficier du meilleur des deux mondes : amortir vos revenus locatifs et, au bout de 22-30 ans, échapper à l’impôt sur la plus-value.
2. Adopter un autre régime (micro-BIC ou LMP) :
   • Micro-BIC : si vos charges et amortissements auraient été moins avantageux que l’abattement forfaitaire, vous simplifiez votre déclaration et évitez de gonfler vos amortissements.
   • Loueur Meublé Professionnel (LMP) : vous continuez l’amortissement, mais relevez d’une imposition différente et de cotisations sociales (SSI). Ce statut peut être pertinent pour les gros revenus locatifs, même s’il est plus complexe.
3. Basculer en SCI à l’IS :
   C’est une autre alternative, mais attention, la plus-value est alors soumise à l’impôt sur les sociétés et le retrait de liquidités peut générer des dividendes imposés.
4. Optimiser le DPE :
   Si vous engagez des travaux d’amélioration énergétique (isolation, changement de chaudière, etc.), vous valorisez potentiellement votre bien pour une revente future, tout en satisfaisant aux normes. Ces dépenses peuvent, selon les cas, être comptabilisées dans les charges ou venir diminuer la plus-value.

7. Autres mesures notables de la loi de finances 2025

• Droits de mutation en hausse : Les départements pourront relever le taux maximum des DMTO (souvent appelés « frais de notaire ») de 4,5 % à 5 %. L’entrée en vigueur dépendra de la date à laquelle les collectivités auront délibéré et notifié leur décision à l’administration fiscale.
• PTZ élargi : Le prêt à taux zéro est rétabli sur tout le territoire jusqu’à fin 2027, notamment pour l’achat de logements neufs.
• Malus auto : La nouvelle grille ne sera appliquée qu’aux immatriculations à compter de mars 2025.
• Taxe sur les transactions financières : Son taux grimpe de 0,3 % à 0,4 % à partir du 1ᵉʳ avril, affectant les investisseurs en Bourse.

8. Focus sur la loi anti-Airbnb (PPL 1176) : impacts sur la courte durée

À côté de la loi de finances 2025, la PPL 1176, adoptée en fin d’année 2024, a renforcé l’arsenal anti-location saisonnière dans les grandes agglomérations :

• Plafonds de micro-BIC abaissés (jusqu’à 15 000 € de recettes), rendant plus complexe l’optimisation fiscale sur les locations de courte durée.
• Possibilité pour les collectivités d’exiger des autorisations préalables ou de restreindre le nombre de nuitées.
• Couplage avec les obligations DPE : certaines mairies peuvent exiger qu’un logement atteigne un certain niveau de performance énergétique pour l’autoriser en courte durée.

Ces mesures peuvent inciter un investisseur meublé à envisager une location longue durée, sans pour autant renoncer à l’amortissement si l’appartement est toujours classé en meublé. Mais la rentabilité peut être moindre qu’avec Airbnb, d’où l’arbitrage crucial à effectuer.

9. Le marché de la location meublée après 2025 : ce qui peut se passer

1. Rééquilibrage entre location courte et longue durée :
   La fiscalité plus lourde pourrait freiner l’essor des meublés touristiques (ex. Airbnb) dans les zones déjà saturées. Certains bailleurs préfèreront louer sur une plus longue durée pour avoir une stabilité de revenus et moins de complexités administratives.
2. Stabilisation ou légère baisse des prix de vente :
   Si les propriétaires anticipent un impôt plus élevé, certains pourraient vendre plus tôt que prévu ou ajuster le prix de leur bien, créant des opportunités d’achat sur un marché plus calme.
3. Toujours un statut attractif pour les investisseurs patients :
   Malgré ces freins, le LMNP conserve de sérieux atouts. Il reste un moyen de réduire (voire d’annuler) l’impôt sur les loyers et de viser une exonération de plus-value au terme d’une détention longue (22 à 30 ans).

10. Check-list : actions prioritaires pour les bailleurs LMNP

• Faire le point sur ses amortissements déjà déduits : identifiez le montant total qui viendra s’intégrer dans la plus-value si vous vendez prochainement.
• Étudier son horizon d’investissement : vendez-vous à court terme ? Ou pouvez-vous attendre plusieurs années pour profiter des abattements ?
• Comparer micro-BIC et régime réel : le micro-BIC évite d’accumuler trop d’amortissements si vous prévoyez de vendre bientôt.
• Mettre à jour son DPE : veillez à ce que votre logement ne soit pas frappé d’interdiction de location si c’est une passoire thermique.
• Suivre l’évolution des réglementations locales (PPL 1176) : si vous louez en courte durée, renseignez-vous sur les démarches à entreprendre (enregistrement, autorisation de changement d’usage, etc.).
• Se faire accompagner : un expert-comptable ou un conseiller patrimonial peuvent faire des simulations précises, notamment si vous envisagez de passer en LMP ou en SCI.

Conclusion : rester vigilant et trouver des solutions durables

La loi de finances 2025 marque un tournant pour le LMNP, en rendant la sortie plus coûteuse fiscalement. Toutefois, elle ne signe pas la fin de la location meublée, qui continue d’offrir une rentabilité attrayante, surtout sur une longue durée, d’autant que l’exonération finale après 22 ou 30 ans n’est pas remise en cause. Les investisseurs doivent simplement recalibrer leurs projets, accepter que l’imposition à la revente soit potentiellement plus lourde si la cession est rapide, ou bien capitaliser sur les abattements progressifs pour minimiser l’impact final. Pour les investisseurs qui souhaitent conserver leur bien sur le long terme, l’amortissement demeure un puissant avantage sur les revenus annuels, 

Les mesures de la loi anti-Airbnb et l’obligation croissante de rénovation énergétique participent à un mouvement global de régulation du marché locatif. Tout bailleur qui se prépare en amont, en évaluant chaque paramètre fiscal et réglementaire, pourra encore tirer profit du régime meublé et s’adapter sans trop de difficultés.

La question centrale, au-delà du choc fiscal immédiat, est de savoir si votre projet d’investissement supporte une durée de détention plus longue ou si vous préférez réorienter votre stratégie (location nue, LMP, SCI, etc.). Dans tous les cas, un accompagnement par un professionnel (expert-comptable spécialisé en immobilier, conseiller en gestion de patrimoine, etc.) reste conseillé pour calculer avec précision l’impact des amortissements et optimiser votre fiscalité.

La location meublée reste donc attractive pour qui sait anticiper la nouvelle donne fiscale et tirer parti de la période d’exploitation, tout en planifiant soigneusement la revente afin de minimiser l’impact de l’intégration des amortissements. Si vous cherchez à investir ou à céder un bien meublé prochainement, évaluez vos options au cas par cas.

Proposition de service : comment Nexco peut vous aider ?

Dans ce nouveau contexte, il est plus que jamais conseillé de vous faire accompagner par des professionnels. Nexco, cabinet spécialisé en comptabilité et en fiscalité immobilière, vous propose :

1. Un diagnostic LMNP complet : nous passons en revue vos amortissements accumulés, votre prévision de plus-value et l’impact concret de la réforme si vous veniez à vendre prochainement.
2. Une assistance sur la déclaration : que vous soyez au micro-BIC ou au régime réel, nous assurons la comptabilisation et la gestion de vos déclarations, en tenant compte des nouveaux impératifs fiscaux.
3. Des conseils sur mesure : nous déterminons avec vous la stratégie la plus pertinente (passer en LMP, considérer la micro-BIC, conserver le bien, réaliser des travaux pour booster le DPE et la valeur du bien…).
4. Une veille législative : nous vous tenons informés de toutes les évolutions (complémentaires, décrets d’application, règles locales anti-Airbnb, etc.).

Contactez Nexco dès aujourd’hui pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et optimiser votre investissement en location meublée, malgré les changements apportés par la réforme 2025. Notre priorité : vous aider à bâtir une stratégie patrimoniale durable et rentable face à la nouvelle donne fiscale.

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