Nue-propriété & usufruit : optimiser l’immobilier

Sommaire

1. Rappel rapide : nue-propriété, usufruit, pleine propriété
2. Pourquoi démembrer en 2025 : objectifs et gains possibles
3. Valorisation : barème fiscal et exemples chiffrés
4. Montages immobiliers fréquents en entreprise
5. Fiscalité : loyers, plus-values, droits, IFI et taxes
6. Comptabilisation PCG 2025 : usufruit amortissable, nue-propriété
7. Baux, travaux, assurances : qui paie quoi
8. Cas pratiques (PME, holding, SCI, opération patrimoniale)
9. Risques, anti-abus et bonnes pratiques de preuve
10. Check-list Nexco avant décision
11. FAQ 2025
12. Sources utiles
    
13. Nexco à vos côtés

Rappel rapide : nue-propriété, usufruit, pleine propriété

La pleine propriété réunit deux attributs : la nue-propriété (droit de disposer) et l’usufruit (droit d’user et de percevoir les fruits). En démembrement, ils sont séparés pour une durée donnée (usufruit temporaire) ou jusqu’au décès de l’usufruitier (viager). À l’issue, la réunion se fait sans frais pour le nu-propriétaire.

En pratique, l’usufruitier encaisse les loyers, prend en charge les dépenses d’entretien et la taxe foncière. Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations dites « articles 605/606 » du Code civil, sauf stipulation contraire au bail.

Pourquoi démembrer en 2025 : objectifs et gains possibles

Le démembrement répond à quatre enjeux dirigeants. Il allège la mise de fonds à l’achat en vendant l’usufruit temporaire à un exploitant ou un investisseur. Il sécurise l’exploitation via un usufruit logé dans l’entité qui paie et déduit les amortissements correspondants. Il prépare la transmission en anticipant la valeur taxable de la nue-propriété. Il lisse la trésorerie car l’usufruitier finance les travaux courants et les charges pendant la période.

Bien calibré, ce levier réduit le coût réel d’occupation, accélère l’investissement et protège le patrimoine au moment de la sortie.

Valorisation : barème fiscal et exemples chiffrés

Deux règles structurent la valeur des droits démembrés.

Pour un usufruit temporaire, la valeur est fixée par le barème fiscal à 23 % de la valeur de l’immeuble par tranche de 10 ans (ou fraction) de durée, plafonnée à 100 %. La nue-propriété vaut le complément.

Exemples simples et lisibles. Sur un immeuble valorisé 1 000 000 € :

— 8 ans d’usufruit → 23 % pour l’usufruit (230 000 €), 77 % pour la nue-propriété.

— 15 ans → 46 % pour l’usufruit (460 000 €), 54 % pour la nue-propriété.

— 20 ans → 69 % pour l’usufruit (690 000 €), 31 % pour la nue-propriété.

Pour un usufruit viager, le barème dépend de l’âge de l’usufruitier à la date de l’opération. À titre d’ordres de grandeur : autour de 50 % entre 51–60 ans, 40 % entre 61–70 ans, 30 % entre 71–80 ans. La nue-propriété est le complément.

Ces barèmes guident les droits d’enregistrement et les droits de donation ; en gestion, on peut affiner par une approche économique (flux actualisés).

Montages immobiliers fréquents en entreprise

Le schéma exploitation en usufruit / patrimoine en nue-propriété domine. La société d’exploitation acquiert l’usufruit temporaire (par exemple 15 ans). Une holding ou une SCI liée acquiert la nue-propriété. L’exploitation déduit l’amortissement de l’usufruit et les charges liées au bail. Au terme, la pleine propriété se réunit gratuitement chez le nu-propriétaire.

Autre configuration : une SCI cède l’usufruit à un investisseur qui cherche un flux de loyers sur 10–15 ans remplaçant de la dette. La SCI conserve la nue-propriété et récupère la pleine propriété en fin de période.

Enfin, en patrimonial pur, des parents conservent l’usufruit viager de murs professionnels donnés en nue-propriété aux enfants. Les loyers financent la retraite ; la transmission est anticipée sur une base réduite.

Fiscalité : loyers, plus-values, droits, IFI et taxes

Côté revenus. Les loyers reviennent toujours à l’usufruitier. En entreprise, ils alimentent son résultat imposable après charges et amortissements. En personne physique, ils relèvent des revenus fonciers (ou BIC si meublé). Le nu-propriétaire ne déclare pas de revenu pendant l’usufruit.

Côté plus-values. Lors de la cession isolée d’un droit (nue-propriété ou usufruit), l’assiette porte sur le droit cédé. En fin d’usufruit, la réunion ne déclenche aucune taxation pour le nu-propriétaire ; c’est le cœur du mécanisme.

Côté droits. À l’achat ou à la donation, on applique le barème pour déterminer la valeur taxable de chaque droit. Pour une donation avec réserve d’usufruit, la taxation vise la nue-propriété ; l’usufruitier conserve l’usage et les fruits.

Côté IFI. En principe, l’usufruitier est imposé sur 100 % de la valeur du bien. Des exceptions existent selon l’origine du démembrement ; elles se vérifient au cas par cas.

Côté taxe foncière. Elle pèse en pratique sur l’usufruitier, sauf stipulation contraire contractuelle.

Comptabilisation PCG 2025 : usufruit amortissable, nue-propriété

En PCG 2025, l’usufruit temporaire acquis par une société s’enregistre en immobilisation incorporelle amortissable sur la durée du droit. Les loyers encaissés ou économisés financent cet amortissement et les charges d’exploitation.

La nue-propriété d’un immeuble détenue par une société est traitée comme une immobilisation corporelle non amortissable tant que l’usufruit est séparé. L’amortissement démarre au jour de la réunion des droits, quand la pleine propriété et l’usage reviennent au nu-propriétaire.

Les frais d’acte se comptabilisent selon votre politique (en charges ou en coût d’entrée). La piste d’audit relie barème, contrats, baux, tableaux d’amortissement et inventaires.

Baux, travaux, assurances : qui paie quoi

Par défaut civil, l’usufruitier prend les réparations d’entretien, assure le bien et paie la taxe foncière ; le nu-propriétaire prend les grosses réparations structurelles. En entreprise, on contractualise finement : un bail ou une convention d’occupation répartit travaux, assurances, charges de copropriété et remises en état.

La clause 606 peut transférer une partie des gros travaux à l’usufruitier contre un loyer ajusté. L’important est la cohérence économique et la traçabilité comptable, évitant des redressements fondés sur une contrepartie mal évaluée.

Cas pratiques (PME, holding, SCI, opération patrimoniale)

PME industrielle, siège à acquérir. Prix 3 000 000 €. L’exploitation achète l’usufruit 15 ans (valeur ≈ 46 % soit 1 380 000 €). La holding acquiert la nue-propriété (1 620 000 €). L’exploitation amortit l’usufruit sur 15 ans et déduit charges et intérêts. La holding ne déprécie pas, finance par dividendes et apports. À T+15, la holding récupère la pleine propriété sans coût, loyers à sa main.

SCI de famille, murs loués. La SCI vend l’usufruit 10 ans à un investisseur qui encaissera les loyers. La SCI conserve la nue-propriété et place le prix pour financer une extension. À l’issue, elle réunit la pleine propriété.

Transmission parents/enfants. Les parents conservent l’usufruit viager, donnent la nue-propriété des murs à leurs enfants. Les loyers financent la retraite. La base taxable est réduite par le barème viager. Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires.

Start-up devenue ETI, démembrement inverse. La SAS patrimoniale garde l’usufruit pour 10 ans et cède la nue-propriété à un fonds. Elle sécurise un prix immédiat, conserve les loyers et prévoit une option de rachat au terme via un pacte encadré.

Risques, anti-abus et bonnes pratiques de preuve

Le démembrement doit refléter une économie réelle. Une valorisation fantaisiste, un loyer non conforme au marché ou un montage circulaire peuvent déclencher une remise en cause. La documentation est reine : expertise de valeur, tableaux d’amortissement, baux complets, règles de travaux et justificatifs d’occupation.

Côté fiscal, les amortissements de l’usufruit doivent correspondre à un avantage économique pour l’entreprise usufruitière. Côté civil, le partage des charges suit le contrat et le droit commun. En patrimoine, la donation en nue-propriété s’anticipe avec les abattements disponibles et une cohérence familiale assumée.

Check-list Nexco avant décision

D’abord, cadrez l’objectif : financer l’acquisition, optimiser l’occupation, transmettre. Ensuite, choisissez la durée d’usufruit en regard des baux et de la stratégie. Puis, valorisez au barème et économiquement. Enfin, rédigez des contrats propres et sécurisez la comptabilisation.

Notre équipe modélise l’impact sur résultat, cash, impôt et capitaux propres. Nous livrons un dossier prêt à signer et une piste d’audit solide.

FAQ 2025

La vente d’usufruit temporaire finance-t-elle l’achat des murs ?

Oui. Le produit de cession de l’usufruit réduit la mise de fonds. L’usufruitier paie l’usage, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au terme.

Qui paie la taxe foncière en démembrement ?

En pratique, l’usufruitier. Le bail peut prévoir une autre répartition, mais il faut rester cohérent avec les responsabilités d’entretien.

Peut-on amortir l’usufruit en entreprise ?

Oui, l’usufruit temporaire acquis par une société s’amortit sur sa durée. La nue-propriété n’est pas amortie tant que l’usufruit est séparé.

Que se passe-t-il à la fin d’un usufruit 15 ans ?

La pleine propriété se réunit automatiquement chez le nu-propriétaire, sans droits supplémentaires. Il récupère l’usage et les loyers.

Le barème des 23 % par 10 ans s’applique-t-il toujours ?

Oui pour l’usufruit temporaire. Pour l’usufruit viager, on applique le barème par âge. En pratique, on double-vérifie avec une approche économique.

Donation en nue-propriété : quel intérêt ?

La base taxable est réduite à la valeur de la nue-propriété. L’usufruitier conserve revenus et usage. À terme, les enfants reçoivent la pleine propriété sans taxe additionnelle.

Qui finance les gros travaux ?

Civilement, le nu-propriétaire (gros œuvre). On peut contractualiser un partage différent contre un loyer adapté et des preuves claires.

Y a-t-il un risque de remise en cause fiscale ?

Oui si les valeurs ou loyers sont anormaux ou si l’opération ne présente aucune substance. Une documentation sourcée protège l’ensemble.

Sources Utiles

Textes de référence (sans lien) : Code civil (usufruit, art. 578 s.), barème fiscal du démembrement (article 669 CGI : 23 %/10 ans ; barème viager par âge), impôts locaux (redevable en principe l’usufruitier), règles IFI (principe d’imposition chez l’usufruitier).

Ordres de grandeur : 23 % par tranche de 10 ans pour l’usufruit temporaire ; viager 50 % env. entre 51–60 ans, 40 % entre 61–70 ans, 30 % entre 71–80 ans.

Comptabilité : usufruit en incorporel amortissable sur la durée ; nue-propriété en corporel non amorti avant réunion ; piste d’audit associant barème, contrats et tableaux d’amortissement.

Bonnes pratiques : expertise indépendante, baux précis, clause 606 claire, relevés de travaux, tableaux de flux et tests de sensibilité (loyers, taux, durée).

Nexco à vos côtés

Nexco conçoit, valorise et sécurise vos opérations de démembrement. Nous modélisons les flux, écrivons les contrats, alignons baux et comptes, et préparons la piste d’audit. Notre méthode est humaine, digitale et sur-mesure. Vous financez mieux vos murs, réduisez votre impôt et sécurisez votre patrimoine. Parlons de votre calendrier : nous bâtissons un plan clair et des documents prêts à signer.