Louer un appartement meublé peut s’avérer très rentable… à condition de choisir le bon cadre fiscal. Deux options principales s’offrent à vous : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou la création d’une SCI, imposée à l’IR ou à l’IS. Voici notre guide expert pour choisir le meilleur régime selon votre situation.

Comprendre les régimes fiscaux de la location meublée

La location meublée relève de la fiscalité BIC, bien différente de la location nue (revenus fonciers). Vous pouvez exercer en nom propre (LMNP) ou via une société (SCI).

LMNP : amortir, simplifier, optimiser ses revenus

Le statut LMNP permet d’amortir le bien (hors terrain), le mobilier, les frais de notaire, et réduire votre revenu imposable pendant des années. Idéal en régime réel si vous souhaitez éviter toute imposition locative pendant 10-15 ans.

Exemple client : Mme L., cadre supérieure, a investi dans un studio meublé à Paris 13ème. En LMNP réel, elle amortit son bien et ne paie aucun impôt sur ses revenus locatifs pendant 11 ans.

SCI à l'IR : idéale pour un projet familial ou patrimonial

Transparente fiscalement, la SCI à l’IR permet de gérer un bien à plusieurs tout en déduisant les charges (travaux, intérêts). En cas de déficit foncier, vous pouvez réduire votre imposition personnelle.

Exemple client : Les frères D. ont constitué une SCI familiale pour rénover un immeuble à Montrouge. Le déficit foncier créé sur les premières années leur permet de déduire 10 700 €/an de leur revenu imposable.

SCI à l'IS : amortir, réinvestir, capitaliser

La SCI à l’IS est adaptée aux gros projets locatifs. L’IS à 25 %, combiné aux amortissements, réduit fortement l’imposition. Idéal si vous prévoyez de réinvestir les bénéfices.

Exemple client : M. et Mme R. ont acquis un petit immeuble via une SCI à l’IS. L’amortissement neutralise les bénéfices pendant 8 ans. Ils prévoient une deuxième acquisition en 2026.

Tableau comparatif SCI et LMNP

Nos honoraires Nexco

• LMNP : forfait 480 € HT (mise en place, suivi comptable, déclarations)
• SCI à l’IR : 1 000 € HT (statuts, immatriculation, suivi fiscal)
• SCI à l’IS : 1 500 € HT (création, comptabilité, liasse fiscale, stratégie IS)

FAQ – Régime fiscal location meublée

Quelle différence entre LMNP et SCI ?

Le LMNP permet d’amortir le bien et de déclarer les loyers en BIC, sans créer de société. La SCI est une structure juridique qui permet une gestion à plusieurs, avec une fiscalité à l’IR (transparente) ou à l’IS (autonome et amortissable).

Puis-je passer de LMNP à une SCI plus tard ?

Oui, il est possible de basculer vers une SCI, mais cela peut entraîner des conséquences fiscales (plus-value, droits d’enregistrement). Il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable.

Quel est le régime le plus avantageux fiscalement ?

Tout dépend de votre situation (revenus, objectifs patrimoniaux, durée de détention, nombre d’associés…). Le LMNP réel est très avantageux pour débuter, mais la SCI à l’IS peut être redoutable pour des projets plus importants.

Dois-je obligatoirement faire appel à un comptable ?

Ce n’est pas obligatoire, mais vivement recommandé. En LMNP réel ou SCI à l’IS, les obligations comptables sont complexes. Nexco propose un accompagnement complet, adapté à chaque régime.

Quel est le coût de création d’une SCI avec Nexco ?

Nous proposons des forfaits tout compris : 1 000 € HT pour une SCI à l’IR, 1 500 € HT pour une SCI à l’IS, incluant rédaction des statuts, immatriculation, suivi fiscal et comptabilité.​

Pourquoi choisir Nexco ?

Chez Nexco, nous mettons l’humain au cœur de chaque projet. Nos experts comptables fiscalistes vous accompagnent de manière sur-mesure, avec un suivi digital adapté. Notre objectif : faire de la fiscalité un levier de performance.

CTA final : Prenez rendez-vous avec un expert comptable immobilier pour bénéficier d’un diagnostic fiscal personnalisé.

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